Certificato di “Stato legittimo” dell’immobile

2/10/2020

Una delle principali novità di fine Settembre 2020 è la conversione in legge del Decreto Semplificazioni che prevede importanti modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01).

Le novità più importanti sono :

1. Permesso di Costruire per silenzio – assenso

2. Il rilascio dell’agibilità , anche in assenza di lavori per i fabbricati esistenti

3. il c.d. Certificato dello “stato legittimo” dell’immobile.

Il documento in oggetto è di particolare importanza poichè attraverso una dichiarazione asserverata di un tecnico abilitato, attesta la conformità o meno dell’immobile alle norme urbanistiche e catastali.

La norma non prevede nessun obbligo di allegazione per il Notaio all’atto nè lo stesso è richiesto dalla legge a pena di nullità dell’atto. Tuttavia è sempre opportuno che l’acquirente – durante la trattativa dell’immobile e comunque prima di arrivare alla stipula dell’atto – richieda al venditore detto certificato in modo da conoscere con precisione la situazione urbanistico/catastale dell’immobile .

Fermo restando che lo stato legittimo dell’opera/intervento edilizio discende esclusivamente dal titolo edilizio che ne ha autorizzato la realizzazione, e che le dichiarazioni – a pena di nullità dell’atto – sono rese dal proprietario/venditore così come è sempre avvenuto in questi anni, il  “nuovo” documento è di particolare interesse perchè offre al compratore una attestazione del tecnico abilito che visionato l’immobile, ne attesta ( o meno) la conformità e al Notaio stesso che , non potendo materialmente vedere l’immobile oggetto dell’atto, ha una attestazione asseverata sulla effettiva o meno corrispondenza dello stato di fatto ai documenti esibiti e/o alle dichiarazioni rese in atto.

Inoltre Il Notaio procederà alla allegazione del documento su richiesta della parte ( non essendovi alcun obbligo di legge) e pertanto lo Studio Notarile consiglia a chi volesse comprare casa di richiedere al proprio  tecnico di fiducia detta documentazione e consegnare al Notaio detto certificato per una sua (eventuale) allegazione.

I costi e le spese per il rilascio di detto certificato sono presumibilmente a carico di parte venditrice che, essendo gli attuali proprietari dell’immobile, sono richiesti di fornire la documentazione attestante la regolarità dell’immobile; Tuttavia anche questo aspetto può essere sempre oggetto di trattativa tra le parti nell’acquisto.

Nello specifico, La disposizione prevede che

“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, 5 di 11 disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

Ultima precisazione riguardano invece le “tolleranze esecutive” previste dal nuovo art. 34 bis. La dichiarazione del tecnico abilitato può attestare la corrispondenza dell’opera realizzata al titolo edilizio secondo i parametri di cui ai commi 1 e 2 dell’art. 34 bis. Il tecnico è senz’altro legittimato ad attestare che lo scostamento dell’opera realizzata rispetto al titolo abilitativo, risulta contenuto in una determinata misura che non costituisce violazione edilizia e che è possibile ricondurre alla “difformità parziale”, nozione già contemplata dal comma 2 ter dell’art. 34 TUE, ora abrogato e sostanzialmente riprodotto nel nuovo art. 34 bis.

Oltre, però, il tecnico non potrebbe spingersi e non potrebbe infatti tale attestazione essere resa dal tecnico per “legittimare” altre irregolarità urbanistiche non riconducibili ai primi due commi dell’art. 34 bis, poiché è solo per questo tipo di irregolarità che il tecnico è autorizzato a rendere l’attestazione.

In conclusione, stante l’opportunità di ottenere sempre questo documento, in assenza di obbligo di legge, Le parti potrebbero  ben  procedere alla stipulazione dell’atto senza lo stesso ( così come fino ad oggi è generalmente avvenuto) ; Inoltre non sussiste  alcun obbligo  da parte del notaio di richiedere detto documento ( né tanto meno di allegazione) ma sarà suo compito informare le parti sulla opportunità di avere/produrre detto documento, come sopra indicato.

MDD