Documenti Necessari allo Studio Notarile per istruire un atto di Compravendita / Trasferimento Immobiliare:
Per una maggiore Trasparenza e precisione ogni informazione deve essere inviata per iscritto via mail
Novità: Tassazione della plusvalenza a carico del venditore in caso di vendita di immobile che ha usufruito del SuperBonus ( Legge Finanziaria 2024)
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Informazioni preliminari :
– parte venditrice (proprietario) se persona fisica o una società ( Avere carta di identità e C.F. o visura camerale della società )
– parte acquirente sia una persona fisica o una società ( Avere carta di identità e C.F. o visura camerale della società)
– Prezzo e se, per chi acquista , sia o meno una “prima casa“
( non avere altri immobili nel Comune, non avere altre case acquistate con agevolazioni in Italia, obbligo residenza)
– Eventuale mutuo per l’acquisto ( importo e dati della Banca )
– Visure Catastali di tutti gli immobili e terreni oggetto dell’atto
– Avere i Recapiti ( Tel. / Email ) di tutti ( Acquirente, Venditrice, Banca, Agenzia Immobiliare )
Documenti fondamentali :
- l’atto di provenienza degli immobili ( il documento pi importante, consiste nell’atto notarile di acquisto del venditore). In caso di Successione avere, oltre l’atto di acquisto, anche la dichiarazione di successione e verificare se sia già stata fatta dal venditore la cd. trascrizione della accettazione tacita. Qualora non sia stata già eseguita, i costi saranno a carico di parte venditrice.
- R.R.E. : Relazione di Regolarità Edilizia
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Sapere se parte acquirente intende richiedere il cd. “Prezzo – Deposito” al Notaio ( Nella ipotesi di applicazione del “Prezzo – Deposito”, è sempre necessario fissare un appuntamento con il Notaio prima della stipula)
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– Conformità catastale :
- Visure catastali con esatta intestazione catastale
- Planimetrie depositate in Catasto e conferma della conformità delle stesse allo stato di fatto ( ossia che il disegno corrisponda esattamente a come sono gli immobili nella realtà)
Conformità urbanistica :
Tutti i Provvedimenti urbanistici (licenze costruire) ; Sapere se sono stati fatti Condoni e, in caso positivo, se sono stati definiti (avere la relativa concessione) ;Se il Condono non stato definito : sapere il motivo perché non stato chiuso e eventuale accesso agli atti in Comune per avere tutta la documentazione – chiedere la definizione; Autorizzazioni di eventuali modifiche fatte : DIA , SCIA, CIL . In definitiva tutta la documentazione comunale e urbanistica dell’immobile.
– Certificato di Agibilità ( se l’immobile ne è sprovvisto sapere il perchè e conferma che l’acquirente ne sia a conoscenza )
– Originale dell’Attestato Prestazione Energetica ( A.P.E.) con ricevuta di ritorno
– Relazione di Regolarità Edilizia
– Liberatoria dell’Amministratore di Condominio del pagamento di tutte le spese condominiali ( se immobile in condominio)
Per i Terreni o porzioni di terreni, anche con altri immobili :
Certificato di destinazione urbanistica ( C.D.U.) di tutte le particelle
Terreni Agricoli : Comunicazioni Prelazione dei coltivatori diretti affittuari o confinanti
Saper se l’immobile è locato ( ev. prelazione del conduttore) : sempre in caso di negozi / imm. non abitativi
Altri Documenti/informazioni necessarie per finire istruttoria :
– Possesso /libertà immobile : eventuale clausole in caso di consegna differita delle chiavi
– Avere Compromesso/ Preliminare registrato (se presente)
– Sapere se acquirente ha un Credito di Imposta ( se acquirente ha venduto una prima casa sa non pi di un anno o se ha una I casa che deve vendere entro 1 anno) ( copia delle fatture pagate alla originaria società costruttrice, se acquisto IVA)
– copia assegni provvigioni pagate
– Conformità o meno degli impianti
Per evitare sanzioni fiscali:
DECADENZA DEL VENDITORE :
- Plusvalenza Vendita Immobili che hanno usufruito del SuperBonus (Finanziaria 2024) : Il venditore dovrà contattare il proprio fiscalista per verificare e conteggiare la plusvalenza
- Vendite effettuate dal venditore prima del decorso di 5 anni dal suo acquisto: se era prima casa sapere come intende regolarsi venditore e acquirente : In questi casi opportuno un appuntamento prima dell’atto con il Notaio con il venditore e l’acquirente. Sapere se parti vogliono lasciare un assegno in deposito al Notaio per la differenza ( per far fronte a eventuali sanzioni dell’Ag.Entrate)
- Vendita di immobile prima dei 5 anni non adibita ad abitazione principale: Contattare il proprio fiscalista anche per verficare quali fatture portare in detrazione e sapere come venditore intende pagarla (26% in atto) o in dichiarazione dei redditi
Varie e Eventuali:
- Sapere se immobile in edilizia agevolata / convenzionata o ex A.T.C.
- Esistenza di Vincoli o Prelazioni ( es. locazione locali commerciali, usi civici, ecc. )
- Eventuali Mutui preesistenti da contro-estinguere
- Vincolo delle Belle Arti, Vincolo paesaggistico o simili
Eventuali clausole particolari (detrazioni fiscali, penali, parti comuni / da finire costruire..) che le parti vogliono inserire in atto e da comunicare allo Studio con un congruo preavviso.