Documenti Necessari allo Studio Notarile per istruire un atto di Compravendita / Trasferimento Immobiliare:
SI RICORDA CHE TALI DOCUMENTI E INFORMAZIONI DEVONO ESSERE FORNITE ALLO STUDIO ALMENO 20 GIORNI PRIMA DALLA DATA PROGRAMMATA.
E’ NECESSARIO SEMPRE INVIARE LE INFORMAZIONI PER ISCRITTO ( VIA MAIL )
1) Informazioni generali / preliminari :
– sapere se parte venditrice (proprietario) sia una persona fisica o una società ( Avere carta di identità e C.F. o visura camerale della società )
(nell’ipotesi in cui sia una società : sapere se una società costruttrice o meno e, in caso positivo, anno del fine lavori )
– sapere se parte acquirente sia una persona fisica o una società ( Avere carta di identità e C.F. o visura camerale della società)
– Regime patrimoniale familiare delle parti : se coniugate o di stato civile libero ; se coniugate:
sapere se sono in comunione o separazione dei beni (avere relativo certificato)
– sapere il prezzo e se, per chi acquista , sia o meno una “prima casa“
( non avere altri immobili nel Comune, non avere altre case acquistate con agevolazioni in Italia, obbligo residenza)
– sapere se parte acquirente stipula anche un mutuo per l’acquisto ( importo, e dati della Banca )
– Visure Catastali complete di tutti gli immobili / pertinenze / terreni oggetto dell’atto
– Sapere se parte acquirente intende richiedere il cd. “Prezzo – Deposito” al Notaio
( Nella ipotesi di applicazione del “Prezzo – Deposito”, sempre necessario fissare un appuntamento con il Notaio prima della stipula)
– Avere i Recapiti ( Tel. / Email ) di tutti ( Acquirente, Venditrice, Banca, Agenzia Immobiliare )
– Sapere Tempistica per la stipula dell’atto
2) Documenti fondamentali :
– l’atto di provenienza degli immobili ( il documento pi importante, consiste nell?atto notarile di acquisto del venditore dell?immobile che si acquista e tutte le eventuali successioni)
– Conformità catastale :
- Visure catastali con esatta intestazione catastale
- Planimetrie depositate in Catasto e conferma della conformità delle stesse allo stato di fatto ( ossia che il disegno corrisponda esattamente a come sono gli immobili nella realtà)
Conformità urbanistica :
Tutti i Provvedimenti urbanistici (licenze costruire) ; Sapere se sono stati fatti Condoni e, in caso positivo, se sono stati definiti (avere la relativa concessione) ;Se il Condono non stato definito : sapere il motivo perché non stato chiuso e eventuale accesso agli atti in Comune per avere tutta la documentazione – chiedere la definizione; Autorizzazioni di eventuali modifiche fatte : DIA , SCIA, CIL . In definitiva tutta la documentazione comunale e urbanistica dell’immobile.
– Certificato di Agibilità ( se l’immobile ne è sprovvisto sapere il perchè e conferma che l’acquirente ne sia a conoscenza )
– Originale dell’Attestato Prestazione Energetica con ricevuta di ritorno
– Attestato dello Stato legittimo dell’immobile ( è il documento attestante la regolarità urbanistico/catastale dell’immobile – Facoltativo ma sempre consigliabile )
– Liberatoria dell’Amministratore di Condominio del pagamento di tutte le spese condominiali ( se immobile in condominio)
Per i Terreni o porzioni di terreni, anche con altri immobili :
Certificato di destinazione urbanistica ( C.D.U.) di tutte le particelle
Terreni Agricoli : Comunicazioni Prelazione dei coltivatori diretti affittuari o confinanti
Saper se l’immobile è locato ( ev. prelazione del conduttore) : sempre in caso di negozi / imm. non abitativi
3) Documenti/informazioni necessarie per finire istruttoria :
– Possesso /libertà immobile : eventuale clausole in caso di consegna differita delle chiavi
– Avere Compromesso/ Preliminare registrato (se stato fatto)
– Sapere se acquirente ha un Credito di Imposta ( se acquirente ha venduto una prima casa sa non pi di un anno o se ha una I casa che deve vendere entro 1 anno)
– ( copia delle fatture pagate alla originaria società costruttrice, se acquisto IVA)
– copia assegni provvigioni pagate
– Conformità o meno degli impianti
Per evitare sanzioni fiscali:
DECADENZA DEL VENDITORE :
Vendite effettuate dal venditore prima del decorso di 5 anni dal suo acquisto:
se era prima casa sapere come intende regolarsi venditore e acquirente : In questi casi opportuno un appuntamento prima dell’atto con il Notaio con il venditore e l’acquirente
Sapere se parti vogliono lasciare un assegno in deposito al Notaio per la differenza ( per far fronte a eventuali sanzioni dell’Ag.Entrate)
PLUSVALENZA :
– Se c’è Plusvalenza (non adibita a residenza principale) e come intende pagarla (20% in atto) o in dichiarazione dei redditi
Per poter calcolare la plusvalenza : avere tutte le fatture spese per acquisto e eventuali ristrutturazioni / miglioramenti
Varie e Eventuali:
– Sapere se immobile in edilizia agevolata / convenzionata : copia convenzione/i
(prezzo imposto/ prelazione/ Req. sogg. / divieto decennale)
– Sapere se sull’immobile ci sono vincoli di qualsiasi natura / prelazioni
– Mutui da contro-estinguere, Accolli .. relativi conteggi Banca
– Vincolo delle Belle Arti, Vincolo paesaggistico, ecc.,
– Ev. clausole particolari (detrazioni fiscali, penali, parti comuni / da finire costruire..)