Tratto dallo Studio del Cnn del 10 novembre 2022
A cura di A cura di Mauro Leo, Antonio Musto, Camilla Pelizzatti, Valeria Terracina
La disciplina di cui alla G.U. 21 ottobre 2022 n. 247 si applica per tutte le postume decennali emesse dopo il 5 novembre 2022.
Per le assicurazioni emesse precedentemente, restano utilizzabili anche per gli atti stipulati dopo il 5/11/22 purchè si tratti di polizze cd. “di attivazione”o definitive (non vanno bene invece le CAR). In tali ipotesi l’acquirente può chiedere, a sue spese, l’adeguamento della polizza alla disciplina vigente; in mancanza sarà possibile procedere con la polizza emessa precedetemente.
Qui di seguito il link della Gazzetta Ufficiale dove è possibile trovare:
http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2022/10/21/22G00161/sg
- Allegato “A” : Schema – Tipo Postuma
- Allegato “B” : Scheda Tecnica
- Allegato “C” : Attestazione di conformità ( che la Compagnia Assicuratrice deve rilasciare su richiesta del Notaio).
( All’atto dovrà essere consegnata altresì la Nota integrativa predisposta dall’Assicuratore , previsto nell’allegato “A”)
Lo schema, di cui all’allegato A, riporta il contenuto standard , ossia il contenuto minimo che ogni polizza deve avere, fermo restando che le parti possono modificarlo solo in senso più favorevole per l’acquirente.
Lo schema Tipo è composto da :
- Sezione A: Danni dell’immobile (dove la somma assicurata è divise in cinque partite; vengono previste esclusioni e condizioni per l’operatività; Vengono disciplinati effetto, durata, e pagamento dell’indenizzo);
- Sezione B: obbligo del’ assicuratore di tenere indenne il costruttore per responsabilità civile verso terzi con un limite minimo di euro 500.000.
La copertura assicurativa (sezione A) deve essere tendenzialmente integrale, fatti salvo i limiti di indenizzo, scoperti e franchigie previsti nell’Allegato B (Scheda Tecnica). Tali ultimi limiti sono comunque previsti nei limiti del principio che la garanzia “sia aderente all’effettivo valore dei beni assicurati e all’entità dei rischi, evitando che tali elementi siano rimessi alla negoziazione tra le parti”.
Pertanto la somma assicurata ( e ev. massimali) devono comunque garantire i danni ex art. 1669 e art. 4 Dlgs. 122/05 ( integrale ricostruzione a nuovo). Sarebbe possibile per le parti avvalersi di forme di stima peritale sull’adeguatezza dei massimali e delle somme assicurate.
La Postuma avrà efficacia nei confronti del Beneficiario che sarà da intendersi non solo con l’acquirente ma anche nei suo aventi causa o in caso di cessione di quote di proprietà/altri diritti reali. A differenza della fideiussione, legata alla figura del Contraente, la Postuma è legata all’edificio e quindi coinvolge anche i successivi acquirenti/aventi causa.
Applicabilità alle ristrutturazioni:
La disciplina in esame è applicabile anche alle ristrutturazioni, se trattasi di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali del fabbricato ( da intendersi come edificio da cielo a terra) tali da determinare una vera e propria trasformazione dell’edificio preesistente. Il fabbricato post ristrutturazione deve quindi essere un bene diverso da quello originario.
Sono pertanto esclusi gli interventi di ristrutturazione leggera ex lett. D poiché non comporta aumento della volumetria, degli immobili, della sagoma o delle superfici ( ossia la “consistenza urbanistica” rimane comunque invariata). Sarebbero quindi esclusi gli interventi ex lett. A) (manutenzione ordinaria), lett. B (manutenzione straordinaria), e di restauro e risanamento conservativo (lett.C) .
Il mancato richiamo al titolo abilitativo nel decreto, quale unico criterio determinante per qualificare la natura dell’intervento edilizio, sottolinea il ruolo neutro del provvedimento (PdC, Scia, ecc.) dovendosi nel concreto verificare se siamo di fronte o meno a un “nuovo” e “diverso” edificio anche in caso di ristrutturazione. Pertanto non tutti i tipi di ristrutturazione, anche maggiore, ricadono nell’abito della disciplina del Dlgs. 122/05 e quindi nella garanzia in esame. Un indice importante per verificare e capire se l’intervento ricada o meno nella fattispecie in esame è se, a seguito della ristrutturazione, sia stato effettuato (nuovamente) un collaudo statico. Se presente, molto probabilmente l’intervento ricade in detto ambito.
La Postuma ha efficacia dalle 24 ore dalla data di ultimazione dei lavori, come risultante dalla Comunicazione Fine Lavori depositata in Comune. In caso di fabbricato composto da più unità abitative, decorre dal fine lavori della prima unità terminata.
Rientra nella tutela del D. Lgs. 122/05 e s.m.i. anche il cd. “immobile al rustico” se l’immobile rientra tra :
– dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire; e prima del completamento di quelle finiture necessarie al rilascio del certificato di agibilità.
La costruzione o ristrutturazione “importante” di un immobile non finito quale mero “involucro esterno” è quindi rilevante ai fini della disciplina in oggetto, in modo che l’immobile possa essere funzionale a realizzare le finalità per le quali è stato fatto oggetto di attività negoziale. In tale ipotesi, la decorrenza della postuma avrà decorrenza dal collaudo statico.
E’ invece da ritenersi esclusa in caso di rustici già costruiti o per i quali non è possibile ravviare una effettiva attività edificatoria del costruttore.
L’assicurazione non è operante in caso di mancato pagamento dell’intero premio: per poter procedere correttamente il premio deve essere stato già totalmente pagato.
Controlli del Notaio :
- verificare che il Soggetto emittente sia un’impresa assicuratrice;
- controllare che la polizza sia efficace, acquisendo l’Attestazione di conformità di cui all’allegato C del Decreto, da cui risulta anche l’avvenuto versamento del premio;
- controllare la data di emissione della polizza postuma, successiva o anteriore al 5 novembre 2022, per la applicabilità (o meno) del decreto attuativo di cui trattasi.
- chiedere all’assicuratore l’Attestato di conformità nella quale il contraente e l’assicuratore attestano che la polizza assicurativa è conforme allo Schema-tipo approvato con il Decreto;
- verificare l’avvenuta consegna all’acquirente del modello con Scheda tecnica, Attestato di conformità e Nota informativa;
- verificare che nella Scheda tecnica e nell’Attestato di conformità sia correttamente indicato l’immobile e quietanzato il premio;
- verificare che nella Scheda tecnica sia previsto un massimale non inferiore a 500.000,00 euro per la sezione B-responsabilità civile verso i terzi;
- controllare che durata e decorrenza indicati nell’Attestato siano tali da assicurare l’efficacia della polizza per almeno dieci anni dalla fine lavori risultante dalla relativa denuncia di fine lavori depositata in Comune, in quanto pur essendo ciò previsto nell’Attestato di conformità, non è sicuro che questo dato sia coperto dalla Attestazione medesima che si riferisce ad altro e cioè all’efficacia della polizza e alla conformità al modello;
- menzionare in atto gli estremi della polizza, ai fini del divincolo della fideiussione:
- menzionare in atto la conformità al modello standard della polizza medesima ai sensi dell’art. 4 del D.lgs., 20 giugno 2005, n. 122. É consigliabile menzionare in atto l’Attestazione di conformità ricevuta dall’assicuratore, anche se la menzione si riferisce propriamente alla “conformità” e non alla sua “attestazione”. É consigliabile altresì l’allegazione, anche se non è previsto dalla normativa.