Finanziaria 2024 : Plusvalenza da Superbonus e ambito applicazione
A tal fine del corretto inquadramento della relativa problematica, sarà necessario verificare:
– se il negozio che si vuole stipulare abbia natura onerosa;
– se il venditore possa maturare redditi diversi;
– se si sia verificata una plusvalenza;
– se il fabbricato (o la porzione di fabbricato) ceduto sia stato assoggettato ad intervento da Superbonus;
– se ricorra almeno una delle cause di esclusione ;
1. NATURA ONEROSA DELL’ATTO
Si tratta di appurare se la fattispecie sia qualificabile come onerosa sul piano fiscale, ossia se nell’atto sia presente un corrispettivo dell’alienazione, anche di natura non pecuniaria , e se comunque lo stesso sia idoneo a far conseguire plusvalenze imponibili. Rimarrebbero escluse invece tutte le fattispecie di cessioni immobiliari la cui causa non presenti profili di onerosità nel senso anzidetto, come ad esempio quelle poste in essere in adempimento agli obblighi assunti in sede di separazione o divorzio tra coniugi, anche se prevedano l’accollo di
debiti/mutui o l’assunzione di specifici obblighi, perché sul piano reddituale avrebbero comunque un’efficacia neutrale, meramente redistributiva e non realizzativa, non producendosi in questi specifici casi una nuova ricchezza da tassare
2. VERIFICA DELLA QUALIFICA DEL SOGGETTO CEDENTE
Possono conseguire plusvalenze immobiliari ai sensi della lettera b-bis) dell’art. 67 Tuir esclusivamente i soggetti passivi di redditi diversi che cedano a titolo oneroso la proprietà o un diritto reale di godimento fabbricati o porzioni di fabbricato in relazione ai quali si sia beneficiato dei vantaggi del Superbonus.
Quindi i soggetti legittimati ad eseguire i lavori agevolati non coincidono necessariamente con i soggetti passivi della nuova plusvalenza pur avendo eseguito essi stessi l’intervento ammesso al Superbonus.
Solo le persone fisiche non esercenti impresa, arte o professioni e gli enti non commerciali non esercenti impresa commerciale che siano anche Onlus, Organizzazioni di volontariato (ODV) o Associazioni di promozione sociale (APS), possono risultare sia esecutori diretti dell’intervento agevolato che soggetti passivi della nuova plusvalenza.
Gli altri soggetti passivi ( Le società/ditte commerciali ), invece, potranno integrare il presupposto d’imposta solo nel caso in cui i lavori agevolati siano stati eseguiti da parte di soggetti “altri aventi diritto” ( es. affittuario/comodatario).
3. VERIFICA PLUSVALENZA
Per il relativo calcolo, si rinvia a proprio consulente fiscale / commercialista
Rapporto tra plusvalenze immobiliari ex lett. b) (cessione infraquinquennale) e plusvalenze immobiliari ex lett. b-bis) (Superbonus) : la plusvalenza ex lettera b) si applica solo “al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera b-bis”
4. LAVORI CHE GENERANO PLUSVALENZA
I lavori sa Superbonus sarebbero:
- Isolamento termico sugli involucri
- Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni
- Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti
- Interventi antisismici: la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.
È possibile far rientrare nel Superbonus anche le spese per interventi aggiuntivi o trainati quali:
- interventi di efficientamento energetico (ad esempio sostituzione degli infissi)
- installazione di impianti solari fotovoltaici
- infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
- interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (come stabilito dall’art. 16-bis, lettera e) del TUIR).
N.B. : sono rilevanti non solo gli interventi fruenti del SuperBonus con aliquota del 110% ma anche quelli fruenti del SuperBonus con aliquota inferiore (90% anno 2023, o 70% anno 2024 o 65% anno 2025);
L’unica differenza riguarda le modalità di calcolo dei “costi inerenti”:
- se si tratta di SuperBonus al 110% per il quale ci sia avvalsi dell’opzione per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura si applicheranno le specifiche limitazioni alla deducibilità dei “costi inerenti” previste dal successivo art. 68 TUIR nel testo riformato;
- se si tratta di SuperBonus al 90% o al 70% o al 65% (anche qualora ci sia avvalsi dell’opzione per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura) ovvero di SuperBonus (anche al 110%) ma per il quale non ci sia avvalsi dell’opzione per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura (con detrazione diretta nella propria dichiarazione dei redditi) valgono le ordinarie regole per il calcolo dei “costi inerenti” e quindi potranno essere dedotti anche i costi sostenuti per gli interventi fruenti del Super-Bonus.
Si discute se la plusvalenza si applichi al Sisma Bonus Acquisti 110 (applicabile fino al 30.6.22): non esiste risposta univoca ma sembrerebbe di si.
Non rientrerebbero i bonus a regime ex art. 16 bis del Tuir e quindi i bonus relativi a lavori di riqualificazione energetica degli edifici quali:
- bonus edilizio e bonus acquisti parcheggi di cui all’art. 16-bis del T.U.I.R.,
- Eco-Bonus di cui all’art. 14, D.L. 4.6.2013 n. 63 convertito con legge 3.8.2013 n. 90,
- Sisma Bonus e Sisma Bonus acquisti di cui all’art. 16 D.L. 4.6.2013 n. 63 convertito con legge 3.8.2013 n. 90 (* con l’eccezione di cui sopra)
- Bonus eliminazione barriere architettoniche di cui all’art. 119-ter D.L. 19/05/2020 n. 34 convertito con legge 17/07/2020 n. 77,
- Bonus facciate
- Bonus verde.
Non si applicano alle nuove costruzioni ( vendite da società costruttrice ) ma solo per gli edifici preesistenti. L’istallazione di pannelli solari (godendo del Superbonus per lavori trainati) generano plusvalenza .
La vendita deve intervenire entro 10 anni dalla “conclusione” dell’intervento: comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
Qualora l’intervento non abbia necessitato né autorizzazioni amministrative né comunicazioni ai fini urbanistici/edilizi (si pensi alla sostituzione della caldaia) si potrà fare ricorso a qualsiasi altro documento predisposto e/o esibito nell’ambito del procedimento per il riconoscimento delle agevolazioni SuperBonus.
E’ sufficiente che siano stati effettuati interventi (trainanti o trainati) ammessi al Superbonus anche sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta.
Non saranno idonee al conseguimento di plusvalenze immobiliari imponibili le eventuali cessioni dell’immobile successive alla “prima”.
La plusvalenza si applica anche qualora il cedente non sia il soggetto che ha eseguito materialmente l’intervento che ha fruito del SuperBonus.
N.B. : Si ricorda che la dichiarazione dell’esistenza o meno ( e successiva quantificazione ed eventuale applicazione o meno dell’imposta sostitutiva del 26% ) è sempre resa dal venditore al notaio e quindi è sempre opportuno/necessario consultare il proprio fiscalista prima dell’atto al fine di verificare se e quanta plusvalenza l’atto di vendita genera e le modalità di pagamento.
5. CAUSE DI ESCLUSIONE
Sono escluse dalla nuova fattispecie di tassazione le plusvalenze relative:
1. immobili acquistati a seguito di successione mortis causa:
Si potrebbe distinguere tra interventi eseguiti dal de cuius e interventi eseguiti dagli eredi ma la lettera della norma e la Circolare della Agenzia delle Entrate non fa alcuna distinzione. Per questo motivo si tende ad escludere la plusvalenza in ogni caso in caso di provenienza successoria e in quanto manca quell’intento speculativo che si vuole penalizzare con la tassazione della plusvalenza.
2. immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni per la maggior parte di tale periodo. Pertanto, se un soggetto vende un immobile sul quale nei dieci precedenti ha eseguito un intervento che ha fruito delle agevolazioni SuperBonus ma ha abitato in quell’immobile per la maggior parte del periodo, la sua cessione non genererà alcuna plusvalenza. Per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado (in questo senso l’art. 5 , c. 5, del T.U.I.R.)
3. Atti traslativi non onerosi/senza corrispettivo ( es. donazione ) ( vedi sopra)