PER LA CASSAZIONE SI APPLICA IL CREDITO DI IMPOSTA NEL CASO DI PLURALITÀ DI VENDITE E ACQUISTI SUCCESSIVI DELLA ‘PRIMA CASA’
La Cassazione, con la sentenza del 3 febbraio 2016 n. 2072, riconosce che «il contribuente ben può godere del credito di imposta vantato in forza del primo acquisto anche più volte, ovviamente fino a concorrenza dell’intera somma, qualora rivenda ed acquisti più volte nel rispetto delle condizioni previste dalla norma (immobile non di lusso ed acquisto infrannuale)».
Nella fattispecie all’esame della Corte, quindi, si ritiene legittima la pretesa del contribuente di avvalersi di «un credito di imposta acquisito con il secondo acquisto anche se tale credito si era formato non già con il pagamento della somma, ma in virtù di utilizzo di altro credito di imposta relativo al precedente acquisto».
E ciò considerando che lo spirito della norma «mira ad incentivare l’acquisto della prima casa beneficiando il contribuente autorizzandolo ad avvalersi più volte sempre del medesimo credito di imposta anche qualora … per motivi personali sia indotto nel tempo a rivendere l’immobile per acquistarne un altro più adatto alle mutate esigenze personali o familiari».
La Corte, dunque, interviene sul tema del credito di imposta nell’ipotesi di una pluralità di atti successivi di vendita e riacquisto della ‘prima casa’ di abitazione, fattispecie nella quale si pone il problema di stabilire se ed in quale misura sia spettante il suddetto credito.
Si pensi al seguente esempio: acquisto nell’anno 2009 di un immobile con i benefici fiscali della ‘prima casa’ con pagamento dell’imposta di registro pari ad euro 3.000; rivendita nel luglio 2012 seguita da riacquisto entro l’anno (gennaio 2013) di un altro appartamento (da destinare a propria abitazione principale per evitare la decadenza dalle agevolazioni godute per l’immobile rivenduto) con i benefici ‘prima casa’. Per detto acquisto era dovuta un’imposta di registro pari ad euro 3.600, ma in virtù dell’art. 7 l. n. 448/1998 l’acquirente usufruiva del credito di imposta (pari a 3.000 euro), versando pertanto solo la somma di 600 euro. Nel marzo 2015 lo stesso soggetto vendeva anche il secondo appartamento per riacquistarne un altro a febbraio 2016 (sempre da destinare ad abitazione principale) chiedendo nuovamente i benefici ‘prima casa’. L’imposta di registro dovuta per questo ulteriore acquisto è di 4.000 euro.
Il problema è, dunque, stabilire se spetti ancora una volta il credito di imposta e, in caso affermativo, in quale misura questo vada determinato con riguardo a tale ultimo acquisto.
È bene ricordare preliminarmente che il credito di imposta, di cui all’art. 7 l. 23 dicembre 1998 n. 448 (1), è attribuito «fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato» ed il suo ammontare «non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso». Esso, quindi, è pari alla minor somma tra l’imposta di registro, o l’iva, corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato e l’imposta di registro, o l’iva, dovuta per l’acquisto agevolato della nuova abitazione (2).
In una risposta a quesito dell’ufficio studi sul tema (3) si era già evidenziato come il credito di imposta rappresenti un beneficio riconosciuto nell’intento di favorire la sostituzione dell’immobile acquistato con le cd. agevolazioni ‘prima casa’ con un altro più idoneo alle esigenze del contribuente, senza aggravi fiscali, sottoponendo cioè il contribuente ad un solo prelievo relativo alla cd. prima casa, non duplicabile nel corso del tempo (4).
«Si può ritenere, pertanto, qualora si verifichino nel tempo più acquisti e più cessioni della cd. prima casa, che il credito di imposta spetti successivamente e più volte (cfr. L. BELLINI, Le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”: il punto alla luce delle circolari ministeriali , in Il Fisco, 2006, 1-2712 s.; cfr. altresì circ. 7 giugno 2002 n. 48/E, ove si afferma, ai fini della spettanza del credito di imposta, l’irrilevanza della circostanza per cui il contribuente abbia più volte alienato e riacquistato l’abitazione) e che, proprio in ragione della non duplicabilità del prelievo fiscale sulla “prima casa”, anche in occasione del terzo, o successivo, acquisto (per il quale si usufruisca delle cd. agevolazioni “prima casa”), il suddetto credito di imposta debba essere riconosciuto “sino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato”, con la precisazione che la corresponsione è da intendersi non solo come versamento diretto, ma anche come utilizzo del credito di imposta derivante dall’acquisto immediatamente antecedente».
In altri termini, si ritiene che per ciascuna sequenza di acquisto-vendita-acquisto vada determinato il credito di imposta spettante, sempre nella minor somma tra l’imposta di registro, o l’iva, corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato e l’imposta di registro, o l’iva, dovuta per il successivo acquisto agevolato della nuova abitazione, tenendo però presente che, avendo il contribuente usufruito di un credito di imposta anche rispetto al precedente acquisto agevolato, si deve considerare – rispetto a quest’ultimo – l’imposta complessivamente dovuta (e non la somma effettivamente pagata a seguito dell’utilizzo del credito di imposta) (5).
Ne deriva che nell’esempio sopra riportato si deve ritenere che il credito di imposta – pari come detto alla minor somma tra l’imposta di registro, o l’iva, corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato e l’imposta di registro, o l’iva, dovuta per il successivo acquisto agevolato della nuova abitazione – ammonti ad euro 3.600 euro (essendo pari, cioè, all’imposta corrisposta in relazione al precedente acquisto del 2013, in parte con versamento in contanti, in parte con l’utilizzo del precedente credito di imposta di 3.000 euro, ricordando che il nuovo credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’ultimo acquisto agevolato, nella specie di 4.000 euro).
Ed in definitiva per l’acquisto del febbraio 2016 il contribuente, usufruendo del credito di imposta di 3.600 euro, dovrà pagare effettivamente 400 euro.
La Cassazione, dunque, nella sentenza in esame, riconosce che sia possibile usufruire del credito di imposta più volte, ma a ben vedere, però, non tratta diffusamente di come esso vada determinato.
Tuttavia l’affermazione contenuta nella sentenza secondo la quale il contribuente può avvalersi di «un credito di imposta acquisito con il secondo acquisto anche se tale credito si era formato non già con il pagamento della somma, ma in virtù di utilizzo di altro credito di imposta relativo al precedente acquisto», lascia intendere che la posizione dalla Corte sul punto sia conforme alle conclusioni sopra riportate: il credito di imposta spetta per ogni sequenza di acquisto-vendita-acquisto nella minor somma tra l’imposta di registro, o l’iva, corrisposta (anche mediante utilizzo di un altro e precedente credito di imposta) in relazione all’acquisto agevolato immediatamente antecedente e l’imposta di registro, o l’iva, dovuta per il successivo acquisto agevolato della nuova abitazione.
Annarita Lomonaco