L’immobile in edilizia convenzionata pone il problema del rispetto di determinati requisiti soggettivi e oggettivi per poter stipulare la compravendita.
Incidentalmente si rileva che L’immobile in edilizia convenzionata deve essere distinta dalla edilizia agevolata (quando la costruzione è stata effettuata in tutto o in parte mediante finanziamenti pubblici) e, soprattutto, dalla edilizia sovvenzionata (o sociale) che consiste nella assegnazione di immobili della Regione o Comunali, poi passati all’INPDAP e ai vari enti regionale ( ATC, ATER, ecc.) in cui vige il principio di inalienabilità per almeno dieci anni dall’acquisto e sono previsti, in generale, requisiti più stringenti.
Tornando alla edilizia convenzionata, i requisiti variano da Comune a Comune e, nell’ambito dello stesso Comune si posso avere diversificazioni da immobili a immobili a seconda del tenore letterale della Convenzione cui l’immobile è assoggettata.
Fermo rimanendo quindi la necessità di verificare volta per volta tutte le clausole contenute nella specifica convenzione cui l’immobile è assoggettato, si possono comunque identificare alcuni requisiti che generalmente ricorrono nella maggior parte delle Convenzioni:
- Prezzo – imposto : il prezzo massimo di cessione deve essere determinato secondo i criteri indicati in Convenzione; generalmente sono inoltre previsti canoni – imposti anche per le locazioni di detti immobili.
- Prelazione del Comune in caso di vendita : generalmente le Convenzioni prevedono un termine per il silenzio – assenso per cui, decorso inutilmente un dato lasso di tempo, la prelazione si da per non esercitata. Bisogna fare particolarmente attenzione alla richiesta al Comune per l’esercizio della prelazione in cui devono sempre essere specificati: i soggetti che acquisteranno, che dovranno essere gli stessi di chi effettuerà la compravendita, ed il prezzo, fissato nei limiti ci cui al punto 1), a cui si intende acquistare (che deve essere lo stesso di quello indicato nell’atto);
- Requisiti oggettivi in capo all’acquirente: generalmente molte Convenzioni subordinano la possibilità di acquistare detti alloggi solo a chi non ha altre abitazioni nello stesso Comune. Molte convenzioni estendono detto requisito (di non possedere altre abitazioni nel Comune) anche a tutti i membri del nucleo familiare. Bisogna comunque verificare dal tenore letterale della Convenzione cosa precisamente chiede (o non chiede) la Convenzione.
Generalmente le Convenzioni prevedono che l’acquirente debba già avere o debba, contestualmente alla stipula, spostare la residenza nel Comune in oggetto (anche qui dipende dal tenore letterale della singola Convenzione)
- Requisiti soggettivi: generalmente possono accedere a tali acquisti solo persone il cui reddito non superi una determinata soglia. Anche in questa ipotesi bisogna leggere con attenzione il testo della Convenzione . Generalmente le Regioni periodicamente aggiornano detti limiti; per la Regione Piemonte è possibile consultare il relativo sito internet (http://www.regione.piemonte.it/edilizia/limiti_provv.htm)
per verificare i vari limiti;
- In caso di costruzioni di edifici effettuati in tutto e in parte con finanziamenti pubblici, c’è generalmente un termine minimo di 5 anni per procedere all’acquisto. In altri casi la vendita è subordinata alla estinzione , anche contestuale, del finanziamento pubblico. Solo in casi eccezionali e previa autorizzazione della Regione tali alloggi (che generalmente ricadono non solo in edilizia convenzionata ma anche in quella agevolata) possono essere alienati prima di tale termine.
- Molte volte le Convenzioni prevedono che la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi di cui sopra debbano essere preventivamente comunicati al Comune per la relativa approvazione. Anche in questa ipotesi generalmente vige il principio del silenzio – assenso. Tale formalità deve ritenersi cosa distinta ed ulteriore rispetto alla richiesta di prelazione di cui sopra.
- Obblighi del Notaio: Le dichiarazioni circa i punti di cui sopra si ritiene siano dichiarazioni della parte interessata e quindi non oggetto di specifico accertamento nel merito da parte del notaio. Il notaio dovrà solo verificare che non è stata esercitata la prelazione ( o sia decorso il termine del silenzio – assenso), siano state fatte tutte le comunicazioni dovute in Comune e il prezzo sia stato determinato dalla parte o da un tecnico (generalmente il Geometra della parte) sulla base dei criteri della Convenzione.
Generalmente l’atto e la nota di trascrizione devono espressamente prevedere alcune clausole particolari che vengono previste dalla Convenzione.
Generalmente dopo la stipula e registrazione dell’atto, copia dello stesso deve essere inviata a opera della parte acquirente al comune.